Contester la majoration pour modernisation — Vos droits en cas de rénovation
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Conseils importants
- Le propriétaire doit annoncer la modernisation par écrit au moins 3 mois avant le début des travaux — en précisant la nature, l'ampleur, le début et la durée prévisible des travaux ainsi que l'augmentation de loyer attendue (§ 555c BGB)
- Un maximum de 8 % de la part des coûts de modernisation afférents au logement peut être répercuté annuellement sur le loyer (§ 559 al. 1 BGB) — les parts d'entretien doivent être déduites
- Plafonnement : le loyer ne peut pas augmenter de plus de 3 EUR/m² par modernisation sur 6 ans (pour les loyers inférieurs à 7 EUR/m² : max. 2 EUR/m²) — § 559 al. 3a BGB
- À la réception d'un avis de modernisation, vous disposez d'un droit de résiliation spécial prenant effet à la fin du mois suivant la réception (§ 555e BGB)
Délai de préavis
L'avis de modernisation doit être reçu au moins 3 mois avant le début des travaux (§ 555c al. 1 BGB). Vous pouvez contester pour cause de préjudice personnel jusqu'à la fin du mois suivant la réception (§ 555d al. 3 BGB). Le droit de résiliation spécial prend effet à la fin du deuxième mois suivant la réception (§ 555e BGB).
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Questions fréquentes
Quelle est la différence entre modernisation et entretien ?
La modernisation améliore durablement le bien (p. ex. rénovation énergétique, installation d'ascenseur, accessibilité) et justifie une augmentation de loyer selon § 559 BGB. L'entretien ne fait que maintenir l'état existant (p. ex. réparation d'un chauffage en panne, remplacement de fenêtres de qualité identique) et ne peut pas être répercuté sur le locataire. En pratique, de nombreuses mesures combinent les deux — la part d'entretien doit être déduite.
Puis-je refuser une modernisation ?
En principe, le locataire doit tolérer une modernisation dûment annoncée (§ 555d al. 1 BGB). Vous pouvez toutefois contester pour cause de préjudice personnel (§ 555d al. 2 BGB), p. ex. si la modernisation entraîne une augmentation de loyer déraisonnable, si des problèmes de santé existent, ou si un déménagement pendant les travaux n'est pas raisonnable.
Comment l'augmentation de loyer après modernisation est-elle calculée ?
Le propriétaire peut répercuter annuellement 8 % de la part des coûts de modernisation afférents au logement (§ 559 al. 1 BGB). Les parts d'entretien doivent être déduites. L'augmentation ne peut pas dépasser 3 EUR/m² au total sur 6 ans (§ 559 al. 3a BGB). Pour les loyers inférieurs à 7 EUR/m², le plafond est de 2 EUR/m². Pour la procédure simplifiée applicable aux petites modernisations (jusqu'à 10 000 EUR/logement), 30 % sont déduits forfaitairement comme part d'entretien (§ 559c BGB).
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