Impugnar el recargo por modernización — Sus derechos en caso de renovación
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Consejos importantes
- El arrendador debe anunciar la modernización por escrito al menos 3 meses antes de su inicio — indicando tipo, alcance, inicio y duración prevista de las obras, así como el aumento de alquiler esperado (§ 555c BGB)
- Un máximo del 8 % de la parte de los costes de modernización correspondientes a la vivienda puede repercutirse anualmente en el alquiler (§ 559 ap. 1 BGB) — las partes de mantenimiento deben deducirse
- Límite: el alquiler no puede aumentar más de 3 EUR/m² por modernización en 6 años (para alquileres inferiores a 7 EUR/m²: máx. 2 EUR/m²) — § 559 ap. 3a BGB
- Al recibir un aviso de modernización, dispone de un derecho especial de rescisión con efecto al final del mes siguiente a la recepción (§ 555e BGB)
Plazo de preaviso
El aviso de modernización debe recibirse al menos 3 meses antes del inicio de las obras (§ 555c ap. 1 BGB). Puede oponerse por dificultad personal hasta el final del mes siguiente a la recepción (§ 555d ap. 3 BGB). El derecho especial de rescisión se aplica al final del segundo mes tras la recepción (§ 555e BGB).
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre modernización y mantenimiento?
La modernización mejora la vivienda de forma sostenible (p. ej. renovación energética, instalación de ascensor, accesibilidad) y justifica un aumento de alquiler según § 559 BGB. El mantenimiento se limita a conservar el estado existente (p. ej. reparación de calefacción averiada, sustitución de ventanas de la misma calidad) y no puede repercutirse al inquilino. En la práctica, muchas medidas combinan ambas — la parte de mantenimiento debe deducirse.
¿Puedo rechazar una modernización?
En principio, el inquilino debe tolerar una modernización debidamente anunciada (§ 555d ap. 1 BGB). Sin embargo, puede oponerse por dificultad personal (§ 555d ap. 2 BGB), p. ej. si la modernización conlleva un aumento de alquiler desproporcionado, existen limitaciones de salud, o la mudanza durante las obras no es razonable.
¿Cómo se calcula el aumento de alquiler tras la modernización?
El arrendador puede repercutir anualmente el 8 % de la parte de los costes de modernización correspondientes a la vivienda (§ 559 ap. 1 BGB). Las partes de mantenimiento deben deducirse. El aumento no puede superar 3 EUR/m² en total en 6 años (§ 559 ap. 3a BGB). Para alquileres inferiores a 7 EUR/m², el límite es de 2 EUR/m². Para el procedimiento simplificado en modernizaciones menores (hasta 10.000 EUR/vivienda), se deduce un 30 % como parte forfaitaria de mantenimiento (§ 559c BGB).
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