Reclamar reducción de alquiler — Su derecho ante defectos de la vivienda
Cree una carta profesional para reclamar una reducción de alquiler por defectos del apartamento. La IA redacta su notificación de defecto con anuncio de reducción según el Código Civil alemán (BGB).
Consejos importantes
- El alquiler se reduce por ley cuando la propiedad presenta un defecto que perjudica significativamente su idoneidad para el uso contractual (§ 536 ap. 1 BGB)
- Se requiere una notificación inmediata del defecto al arrendador (§ 536c BGB) — sin notificación corre el riesgo de perder el derecho a la reducción
- El importe de la reducción depende del alcance de la afectación — las tablas de reducción habituales dan orientación pero no son vinculantes
- No reduzca demasiado — una reducción excesiva puede ser considerada como impago y dar al arrendador derecho a resolver el contrato (§ 543 ap. 2 n.º 3 BGB)
Plazo de preaviso
La reducción de alquiler se aplica por ley desde el momento en que existe el defecto y el arrendador está informado. La notificación del defecto debe realizarse sin demora tras su descubrimiento (§ 536c BGB). No hay plazo para la reclamación, pero una notificación tardía puede conllevar responsabilidad por daños.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo reducir el alquiler?
El importe de la reducción depende del alcance de la afectación. No hay tarifas fijas, pero sí valores orientativos: calefacción averiada en invierno 20-50 %, molestias por ruido 10-30 %, moho 10-100 %, avería del ascensor 5-15 %. La reducción se aplica al alquiler bruto incluyendo gastos (Tribunal Federal de Justicia, sentencia de 06.04.2005, XII ZR 225/03).
¿Debo informar primero al arrendador?
Sí, una notificación de defecto según § 536c BGB es obligatoria. Sin notificación, pierde no solo el derecho a la reducción, sino que también es responsable de los daños consecuentes. La notificación debe ser por escrito y describir el defecto concretamente. Fije simultáneamente un plazo para la reparación.
¿Puede el arrendador resolver el contrato por reducción de alquiler?
No por una reducción justificada. Sin embargo, una reducción excesiva e injustificada puede ser considerada como impago. Si el atraso alcanza dos meses de alquiler, el arrendador puede resolver sin preaviso (§ 543 ap. 2 n.º 3 BGB). Por tanto, evalúe cuidadosamente el importe de la reducción o pague el exceso bajo reserva.
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