Richiedere riparazioni — Obbligare il locatore alla manutenzione
Create una lettera professionale al vostro locatore per richiedere le riparazioni necessarie. L'IA redige la vostra diffida con termine secondo il Codice civile tedesco (BGB).
Consigli importanti
- Il locatore è tenuto alla manutenzione e alla riparazione dell'immobile (§ 535 comma 1 frase 2 BGB) — ciò copre tutte le riparazioni non imputabili al conduttore
- Le clausole di piccole riparazioni nel contratto di locazione sono valide solo se prevedono un limite per riparazione (ca. 75-120 EUR) e un limite annuale complessivo (ca. 200-300 EUR o 8 % dell'affitto annuale)
- Segnalate la necessità di riparazione per iscritto senza indugio (§ 536c BGB) e fissate un termine ragionevole (generalmente 14 giorni)
- Dopo la scadenza infruttuosa del termine, potete commissionare la riparazione autonomamente e chiedere il rimborso dei costi al locatore (§ 536a comma 2 n. 1 BGB — diritto di autoesecuzione)
Periodo di preavviso
Segnalate la necessità di riparazione senza indugio dopo la scoperta (§ 536c BGB). Fissate al locatore un termine ragionevole di 14 giorni. In caso di urgenza (ad es. guasto al riscaldamento in inverno, rottura di una tubatura), un termine più breve o l'autoesecuzione immediata sono giustificati.
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Domande frequenti
Quali riparazioni deve effettuare il locatore?
Il locatore deve effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere lo stato contrattuale dell'appartamento (§ 535 comma 1 frase 2 BGB). Ciò include: riscaldamento guasto, finestre che perdono, tubature scoppiate, impianto elettrico difettoso, tetto che perde e strutture comuni danneggiate. Eccezione: danni causati dal conduttore stesso.
Cosa sono le piccole riparazioni e chi paga?
Le piccole riparazioni riguardano elementi soggetti all'uso frequente del conduttore (ad es. rubinetti, interruttori, maniglie delle porte). Una clausola di piccole riparazioni nel contratto può addossare i costi al conduttore, ma è valida solo se è fissato un limite per riparazione (generalmente 75-120 EUR) e un massimo annuale. Senza una clausola valida, il locatore sostiene tutti i costi.
Posso far eseguire le riparazioni autonomamente se il locatore non agisce?
Sì, ai sensi del § 536a comma 2 n. 1 BGB avete un diritto di autoesecuzione se avete fissato al locatore un termine ragionevole e questo è scaduto senza risultato. Potete commissionare la riparazione e chiedere il rimborso dei costi al locatore. In caso di emergenza (ad es. rottura di una tubatura), potete agire immediatamente senza diffida (§ 536a comma 2 n. 2 BGB).
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