Impugnar desahucio por necesidad propia — Sus derechos como inquilino
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Consejos importantes
- El desahucio por necesidad propia debe nombrar concretamente a la persona necesitada y el uso previsto (§ 573 ap. 2 n.º 2 BGB) — indicaciones vagas son insuficientes
- El plazo de preaviso legal depende de la duración del arrendamiento: 3 meses (hasta 5 años), 6 meses (5-8 años), 9 meses (más de 8 años) — § 573c BGB
- Puede oponerse según § 574 BGB por dificultades sociales (p. ej. edad avanzada, enfermedad, embarazo, falta de vivienda alternativa)
- La necesidad propia simulada da derecho a indemnización — el arrendador debe poder probar la necesidad real
Plazo de preaviso
La oposición al desahucio por necesidad propia debe llegar al arrendador por escrito a más tardar 2 meses antes de la expiración del plazo de preaviso (§ 574b ap. 1 BGB). El arrendador debe informarle de su derecho de oposición en la notificación — si falta esta información, puede presentar la oposición todavía durante el procedimiento de desahucio.
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo es nulo un desahucio por necesidad propia?
Un desahucio por necesidad propia es nulo si: no se nombra concretamente a la persona necesitada, la necesidad propia es simulada, no se respeta el plazo de preaviso, la justificación es demasiado vaga, o el arrendador dispone de una vivienda alternativa vacía en el mismo edificio sin ofrecerla al inquilino (deber de ofrecimiento, Tribunal Federal de Justicia, sentencia de 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
¿Qué significa la oposición por dificultades sociales?
Según § 574 BGB, puede oponerse a la resolución si la terminación del arrendamiento constituiría una dificultad para usted o su familia que no puede justificarse ni siquiera teniendo en cuenta los intereses legítimos del arrendador. Motivos de dificultad son p. ej.: edad avanzada, enfermedad grave, embarazo, exámenes inminentes, falta de vivienda alternativa o arraigo profundo en el entorno social.
¿Qué plazos de preaviso se aplican por necesidad propia?
Los plazos de preaviso dependen de la duración del arrendamiento: hasta 5 años = 3 meses, 5-8 años = 6 meses, más de 8 años = 9 meses (§ 573c ap. 1 BGB). La notificación debe recibirse a más tardar el tercer día hábil de un mes natural y surte efecto al final del mes siguiente.
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